一、项目概况：
项目名称：观澜高新园区（a907-0133宗地）项目
项目总投资构成：
项目主要建设内容为保障房、宿舍及商业配套，总投资预计128659万元，其中土地成本29483万元，其余主要由建筑安装工程费、工程建设其他费、基本预备费构成。
项目选址：项目宗地号为a907-0133，位于龙华区观湖街道观澜高新科技产业园（启动区）内，由观盛四路、澜汇路、观盛三路以及北面的现状工业用地边界围合而成；
用地面积：21370平方米；
用地性质：三类居住用地（r3）, 公共租赁房、宿舍及配套
项目定位及发展目标：
本项目定位为建设高新科技园公共租赁房、宿舍及园区配套设施。本项目将为高新园区提供宜居环境，完善居住和商业配套，通过现代化的建筑设计提升片区城市形象，促进重点片区的建设。项目建成后将提供40170平方米保障性住房、45310平方米宿舍及7400平方米公共配套设施，弥补片区配套设施的不足，大大提升周边环境，进一步吸引优秀人才和企业扎根高新园区，促进高新园区的发展，具有良好的社会效益。
项目建设内容与规模：
项目拟建设总建筑面积147462平方米,其中计容建筑面积114250平方米（包括：保障性住房40170平方米，宿舍45310平方米，商业21370平方米，公共配套设施5000平方米,9班幼儿园2400平方米），不计容建筑面积33212平方米，地下停车位828辆。
项目建设工期和进度安排：
项目总工期为50个月（从开工计算）。其中：
2020年3月-2020年9月 方案设计
2020年10月-2021年9月 施工图设计和基坑工程
2021年8月-2022年6月 桩基础和地下室工程
2022年5月-2023年10月 主体工程
2023年3月-2023年12月 砌体、内粉和拆架工程
2024年3月-2024年6月 地下室防水和回填工程
2024年4月-2024年10月 零星配套和绿化工程
2023年6月-2024年12月 室内装修工程
社会经济效益评价：
本项目能够落实龙华区尤其是观澜高新园区的人才发展和住房保障的需要，完善高新园区配套建设，给周边带来良好的社会经济效益。
二、项目背景及理由
(一）龙华区产业发展布局
龙华区处于深圳市南北中轴，是北部发展带的重要节点，是港深莞惠一体化战略的重要门户。龙华区坚持“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，积极适应把握引领新常态，以供给侧结构性改革为主线，实施创新驱动、质量引领、转型升级、绿色低碳、安全发展五大战略，推动龙华区在新常态下实现跨越式发展，不断增强民生福祉，加快形成深圳北中心，努力建成现代化国际化创新型中轴新城。形成创新引领的活力强区、高端制造的产业大区、绿色生态的宜居城区和民生幸福的和谐新区。
《龙华新区综合发展总体规划（2013-2020)》规划提出发展“一中轴、两核心、七功能区”的城区空间结构。项目所在观澜高新科技产业园区位于七大功能区中的“观澜－龙华高新区”。以观澜战略性新兴产业园为建设重点，促进低端加工模式转型发展和核心产业技术不断升级，布局新一代智能移动终端等技术与设备研发制造及数字内容创作等产业，加快生物医药、云计算等产业以及科技服务、信息服务、商务服务等生产性服务业发展，打造深圳重要的战略性新兴产业集聚区。重点建设九个重点片区，对本片区的功能定位：依托观澜高新技术产业园，吸引高新技术企业总部集聚，实施科技创新与成果产业化，建设新区战略性新兴产业基地。重点布局电子信息、生物医药、云计算、物联网等产业，建设新区高新技术产业化基地。
（二）观澜高新技术产业园区发展定位
观澜高新技术产业园区成立于2002年，是国家级深圳市高新技术产业带的重要园区之一，由政府投资建设，以高起点、高标准一次性规划，高质量分期建设模式开发。园区规划用地面积7.1平方公里，首期开发面积约2平方公里。园区保留了背景山林，依山傍势，高低有序，园区景观概貌明显形成，凸现出“园中有绿、绿中有园”的生态空间环境。
观澜高新技术产业园区当前园区人口约10000人，已批准入驻企业24家，投产企业有三九医药、致君制药、日海通讯等14家，在建企业3家，未开工建设企业3家。园区内已形成生物医药、电子信息、大型装备制造为主的高新产业体系。园区企业2015年实现工业总产值97.27亿元，税收6.28亿元。同时，园区现已建成富士嘉园、伟禄雅苑两个保障房。
2017年5月10日，观澜高新园未来产业集聚区成为被授予深圳首批未来产业集聚区（7家）称号。重点布局生命健康、智能装备制造等未来产业，引进一批具有带动作用的生命健康、智能制造龙头企业和高科技企业总部，打造生命健康和智能制造未来产业集聚区、高新技术企业总部经济集聚区和自主创新基地。到2020年，形成产值规模超过300亿元的集聚区。观澜高新园未来产业集聚区现已入驻国内外上市企业11家，形成以生物医药、智能装备制造、新一代信息技术等为主体的产业集群，包括华润三九、致君制药、三一科技、汇川技术、英飞拓等。近期，该集聚区将按照“谋划一批、开工一批、在建一批、投产一批”的思路，全力推进集聚区重大重点产业项目投资建设，到2020年建成博纳智谷厂区、翰宇药业创新产业大楼、汇川技术总部大厦、三一科技智能制造创新中心等一批高质量的生命健康和智能装备制造项目，推动未来产业集聚发展。
（三）项目建设缘由
本项目是深圳市宝安401-15&21&t6号片区[观澜樟坑径]法定图则05-33地块，宗地号a907-0133，地块位于龙华区观澜高新科技产业园区内。
我公司于2007年6月协议取得本项目地块，依据土地使用权出让合同书，a907-0133宗地为高新园区配套宿舍用地（r3）,用地面积25176.77平方米，计容总建筑面积45310平方米，容积率≤1.80。
根据《观澜高新园区a907-0133地块规划调整专题会议纪要》【深龙华会纪（2019）151号】，龙华区主持召开观澜高新园区a907-0133地块规划调整工作专题会议，会议明确a907-0133地块按照用地性质不变，提升容积率的原则进行规划调整。
根据《龙华区科技创新局关于深圳市龙华建设发展有限公司a907-0133地块规划调整意见的复函》【（2016）68005号】，龙华区科技创新局原则上支持a907-0133地块提升容积率，地块用途为高新园区配套宿舍用地，主体建筑性质为单身宿舍，项目建成后优先服务于园区企业。
2020年1月，我公司委托深圳市城市规划设计研究院有限公司，开展项目容积率调整规划论证报告的编制工作，拟调整容积率变更为5.0。
三、项目财务评价、经济效益及社会效益
（一）项目财务评价
根据签订的土地合同书中明确规定，“地块土地性质为非商品用房，不得进行房地产开发经营”，且项目中保障房部分由政府全部回购，其他为我司自行持有。
财务内部收益率：7.04%；
年均投资净利润率：3.58%；
投资回收期：静态投资回收期为16.03年，动态投资回收期为30.11年。
（二）经济效益分析
根据签订的深圳市土地使用权出让合同书，明确规定：“本地块使用期限从2007年6月29日至2057年06月28日”、“本地块土地性质为非商品用房，不得进行房地产开发经营”、“深圳市宝安区高新技术产业园区开发投资有限公司对该宗地仅享有占有、使用和经营管理权益，并无处分权利”。
根据项目经济技术指标：项目总建筑面积123930平方米,计容建筑面积106890平方米（其中：保障性住房36302平方米，配套商业21378平方米，宿舍40310平方米，公共配套设施8900平方米），不计容建筑面积19880平方米，容积率5.0，地下停车位568辆。根据深圳市住房和建设局发布的《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》，本项目保障性住房由政府回购，公共配套设施无偿移交给政府。本项目能够建设单位能够自主经营包括：配套商业21378平方米，宿舍40310平方米，不计容建筑面积19880平方米，停车位568辆。
项目物业经营策略设定如下：沿街商业按照商铺出租，集中商业暂定按照办公楼出租，宿舍和停车位采用出租方式。
依据项目建设计划安排，项目总工期为4年，计划于2024年4季度完成竣工验收。
1.宿舍
宿舍预计于第5年开始正式对外出租，至出租时点，租金在咨询时点基础上每年增长5%考虑，即第5年起始租金为51元/平方米/月，结合房地产市场，第5年至第13年按年增长率5%，第14年至第23年按年增长率4%，第24年至第28年按年增长率3%，第28年以后不增长。第5年出租率达到70%，第6年出租率达到80%，第7年出租率达到95%，以后各年保持95%不变。
2.商业
商业预计于第5年开始正式对外出租，至出租时点，租金在咨询时点基础上每年增长4%考虑，即第5年起始租金为158元/平方米/月，第5年至第13年按年增长率4%，第14年至第23年按年增长率3%，第24年至第28年按年增长率2%，第28年以后不增长。第5年出租率达到70%，第6年出租率达到80%，第7年出租率达到90%，以后各年保持90%不变。
3.停车位
考虑车位租金市场相对稳定，本次评估车位第5年至第23年每10年增长10%，第24年以后不增长。车位第5年出租率达到50%，第7年出租率达到80%，第8年出租率达到95%，以后各年保持95%不变。
根据项目市场价格定位，测算项目租赁运营收入400419万元，其中：宿舍可出租建筑面积40310平方米，出租经营收入171922万元；集中商业可出租建筑面积4053平方米，出租经营收入222245万元；车库可出租车位568个，出租经营收入6252万元。
经营支出包括经营成本及经营税金及附加。其中出租经营成本为管理费用、保险费、装修重置费、维修费、日常物业维修资金等，结合实际情况，第4年第三、四季度开始进行招租，招租费用按每个季度50万元进行考虑。运营成本在第5年按经营收入30%考虑，第6年按经营收入25%，第7年按经营收入10%考虑，以后各年保持不变，经营成本合计42676万元。经营税金及附加合计54391万元。
（三）社会效益分析
1、项目整体层面
促进重点区域发展
根据深圳市政府发布的《深圳国家高新区扩区方案》，涉及有11个园区及片区，其中包括观澜高新园片区。本项目位于观澜高新园区内，随着观澜高新园区的建设发展，园区的产业链正在进行升级中。本项目将为高新园区提供宜居环境，完善居住和商业配套，通过现代化的建筑设计提升片区城市形象，促进重点片区的建设。
提供优质居住物业及配套
本项目城市更新后可为高新园区提供优质居住和配套服务，将贡献40310平方米宿舍及8900平方米公共配套设施，弥补片区配套设施的不足，大大提升周边环境，进一步吸引优秀人才和企业扎根高新园区，促进高新园区的发展，具有良好的社会效益。
增补高新园区商业综合体的空白
项目将建设21378平方米商业综合体，完善高新园区商业配套，优化园区生活环境，提升园区人民生活娱乐质量。
增加财政税收、提供就业岗位
本项目可有效地提高土地利用价值，商家入驻商业、租客入住住房，会给当地带来一定消费引领的经济增长，给当地财政增加税收，也可为当地社会提供就业岗位。
2、住房层面
符合政策导向和市场规律
为了降低房地产市场过热带来的负面影响，从中央到地方均提出大力发展租赁市场，各租赁扶持政策密集出台。深圳住房自有率仅为26.6%、租赁率超过70%，虽然规模不小，但是目前租赁市场仍以个人散租为主，有中介不正规、房东房源真假难辨、合同陷阱、押金不退、房源质量差等问题。
本项目持有机构是具有专营租赁功能的国营企业，正规化的租赁机构能够在租金、运营等细节方面缓解深圳目前的租赁痛点，符合国家租赁政策导向，规范深圳租赁市场，符合深圳租赁市场发展规律。
为员工节省居住费用开支、为企业减负，促进国民经济发展
本项目位于高新园区，观澜高新园位于“梅观创新科技走廊”的核心地带，是深圳市未来7大产业集聚区，重点布局生命健康、智能装备制造等未来产业，引进一批具有带动作用的生命健康、智能制造龙头企业和高新科技企业总部，打造生命健康和智能制造未来产业集聚区、高新技术企业总部经济集聚区和自主创新基地，未来片区将汇集更多的员工，
本项目开发建设可为居民提供稳定的居住环境，提升企业员工的归宿感。由于保障性住房租金低于市场租金，因此为居民节省了居住费用开支，降低企业用人成本，为企业减负，从而促进国民经济的发展。
解决大量住房需求
本项目由深圳市龙华高新技术产业园区开发投资有限公司进行建设，作为保障性住房筹集渠道资源项目，可以提供36302平方米保障性住房，从全市及龙华区保障性住房的供应情况，与“十三五”需求预测情况来看，本项目的建设将增加龙华区保障房的供应量。
本项目土地用途为三类居住用地（r3），项目功能为公共租赁房及园区配套设施，已被纳入深圳市和龙华区保障性安居工程项目用地。本项目是落实龙华区人才发展和住房保障的需要，完善高新园区配套建设，不但可行，而且十分迫切和必要。